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"인구 절벽 시대, 집값 폭락은 정해진 미래 아닌가요?"
뉴스만 틀면 들려오는 소리가 있습니다. "대한민국이 소멸한다", "출산율 0.7명 쇼크", "지방부터 집이 비기 시작했다". 50년 만에 태어나는 아이의 수가 80%나 급감했다는 통계를 보면, '이제 집 살 사람이 없으니 부동산 불패 신화는 끝났다'는 논리는 너무나 당연해 보입니다.
마치 거대한 절벽을 향해 달려가는 자동차처럼, 부동산 시장의 추락은 피할 수 없는 운명처럼 느껴지죠. 하지만 만약, 우리가 절벽의 깊이에만 겁을 먹은 나머지, 그 위를 건너는 튼튼한 다리의 존재를 보지 못하고 있다면 어떨까요?
결론부터 말씀드리겠습니다. 적어도 '서울'의 부동산 불패 신화는 끝나지 않았습니다. 이는 희망 회로가 아닌, 당신이 놓치고 있던 3가지 '진짜 데이터'에 근거한 현실입니다.
착각 1: '우리나라 사람'만 집을 사나요? (숨겨진 수요 ①)
우리는 '인구 감소'라는 프레임에 갇혀, 대한민국으로 들어오는 사람들의 존재를 너무 쉽게 잊어버립니다. 통계청의 공식적인 발표만 봐도, 대한민국은 꾸준히 순유입이 발생하는 나라입니다. 현재 국내에 거주하는 외국인은 이미 대구 인구를 넘어선 275만 명에 달합니다.
더 중요한 것은 미래입니다. 정부와 연구기관들은 저출산 문제 해결을 위해, 앞으로 외국인 인구 유입이 폭발적으로 늘어 최종적으로는 750만 명에 이를 것으로 전망합니다. 이는 전체 인구의 15%에 해당하는 엄청난 숫자입니다. 이들 모두가 거주할 집을 필요로 하는, 강력한 '잠재 수요'라는 사실을 간과해서는 안 됩니다.
착각 2: 인구수 = 가구수 인가요? (숨겨진 수요 ②)
두 번째 착각은 인구수와 가구수를 동일시하는 것입니다. 집은 '개인'이 아닌 '가구' 단위로 필요합니다. 그리고 지금 대한민국에서는 전체 인구수는 줄어들지 몰라도, 가구의 수는 오히려 폭발적으로 늘어나는 기현상이 벌어지고 있습니다.
통계청의 장래인구추계에 따르면, 1인 가구의 비율은 이미 40%를 넘어섰고 계속해서 증가할 전망입니다(통계청, 2022). 결혼하지 않는 청년도, 황혼 이혼을 한 노인도 각자 살 집이 필요합니다. 인구는 줄어도 가구는 계속 분화하며, 주택에 대한 총수요를 더욱 단단하게 만들고 있습니다.
수요는 넘치는데, 공급은 막혀있다
이렇게 수요가 탄탄한데, 공급은 어떨까요? 바로 이 지점에서 서울 부동산의 '불패 신화'가 완성됩니다.
지난 정부는 30번에 가까운 수요 억제책을 폈지만, 서울 아파트값은 103% 폭등했습니다. 대출을 막아 집을 못 사게 하면 가격이 잡힐 것이라는 생각은, 시장의 기본 원리를 무시한 처참한 실패로 끝났습니다. KDI와 같은 국책연구기관들도 꾸준히 지적하듯, 부동산 시장의 안정은 결국 '공급'에 달려있습니다(KDI, 2021).
하지만 현실은 어떻습니까? 재건축은 15년이 걸리고, 당장 내년에 서울에 입주할 아파트 물량은 올해의 절반으로 급감합니다. 넘치는 수요를 받아줄 새 집이 씨가 마르고 있는 것입니다. 이런 상황에서 어떻게 가격이 떨어질 수 있을까요?
데이터는 거짓말을 하지 않습니다
역사적 데이터는 이 모든 주장을 증명합니다. KB부동산 통계에 따르면, 지난 50년간 서울 주택 가격은 90%의 확률로 우상향했습니다. 단기적인 파도는 있었지만, 거대한 조류는 항상 위를 향해 흘렀다는 뜻입니다.
금리와의 관계도 마찬가지입니다. 과거 데이터를 보면, 대출 금리가 7%를 넘어서는 고금리 상황에서나 집값이 하락하는 경향을 보였습니다. 현재 금리는 4.5% 수준으로, 여전히 집값이 상승할 수 있는 구간에 있습니다. 인구구조 변화가 주택 가격에 미치는 영향은 복잡하지만, 결국 거시경제 정책과 공급 요인이 더 큰 변수로 작용하는 경우가 많습니다(International Journal of Central Banking, 2022).
그래서, 평범한 월급쟁이는 무엇을 해야 할까?
결론은 명확합니다. 인구 절벽이라는 공포 마케팅에 흔들리지 마십시오. 특히 서울, 그중에서도 강남, 서초, 송파 등 핵심 지역의 가치는 더욱 견고해질 것입니다.
평범한 월급쟁이가 이 흐름에 올라탈 수 있는 가장 현실적이고 강력한 무기는 바로 '청약'입니다.
"반포 원베일리 30평대는 19억에 분양받아 현재 70억에 거래됩니다. 당첨만으로 50억의 자산이 생긴 것입니다. 이것이 바로 서울 핵심지 청약의 현실입니다."
지금 당장 당신이 해야 할 일
이것은 더 이상 부자들만의 게임이 아닙니다. 자녀가 있다면 15세가 되는 날 바로 청약통장을 만들어주세요. 본인이 무주택자라면, 그 기간을 무기 삼아 꾸준히 기회를 노리십시오. 공포에 팔지 말고, 기회를 사야 합니다.
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부동산 불패 신화는 끝난 것이 아닙니다. 진짜 데이터를 읽는 사람들에게는, 새로운 기회의 문이 열리고 있을 뿐입니다.
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